近日,各大營改增微信群、房地產(chǎn)營改增QQ群(187448361),都在咨詢和討論"預(yù)收款如何開票問題",呵呵,一個(gè)預(yù)收款開發(fā)票問題盡然難倒全國無數(shù)個(gè)一線實(shí)操財(cái)稅精英,總局規(guī)定不清楚,各地解讀也不盡相同.只是納稅人可能比較茫然,尤其是跨區(qū)經(jīng)營的納稅人,進(jìn)入誰的地盤就得聽誰的指揮了.

稅務(wù)總局:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,如何預(yù)繳增值稅?

答:根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

湖北國稅:

于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定,增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天.

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提.房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn),以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間.

在具體交房時(shí)間的辨別上,以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的,以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn).

以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,主要是基于以下幾點(diǎn)考慮:

一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題;

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題(如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象).

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題.

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款,為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng),但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等.

關(guān)于房地產(chǎn)公司預(yù)售產(chǎn)品已納營業(yè)稅未開具發(fā)票的問題

房地產(chǎn)公司對(duì)預(yù)售的產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)繳納營業(yè)稅的,均應(yīng)在4月30日前就所收取的款項(xiàng)全額開具地稅部門監(jiān)制的發(fā)票.

新疆國稅:

為不影響購房者正常辦理業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時(shí),向購房者開具收據(jù).待購房交易正式完成后,購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票.如果房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款時(shí)開具了發(fā)票,應(yīng)按照規(guī)定申報(bào)繳納增值稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按每次收取的金額分次開票,由其自行決定;在每次收到預(yù)收款時(shí),應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅稅款.

河北國稅:

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報(bào)問題

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款.定金屬于預(yù)收款;誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí),未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,不開具發(fā)票,應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅,填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》.

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定,只有建筑企業(yè)和提供租賃服務(wù),納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,而此前《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,銷售不動(dòng)產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.可見銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,政策發(fā)生了重大變化.

財(cái)政部和國家稅務(wù)總局之所以這樣規(guī)定,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售制度,在收到預(yù)收款時(shí),大部分進(jìn)項(xiàng)稅額尚未取得,如果規(guī)定收到預(yù)收款就要全額按照11%計(jì)提銷項(xiàng)稅,可能會(huì)發(fā)生進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)不匹配的"錯(cuò)配"問題,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款,另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣.為了解決這個(gè)問題,《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》將銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后移,收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間.同時(shí),為了保證財(cái)政收入的均衡入庫,又規(guī)定了對(duì)預(yù)收款按照3%預(yù)征稅款的配套政策.

例如:房地產(chǎn)公司2016年8月收到1000萬元預(yù)收款時(shí),不開具增值稅發(fā)票,無需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行"按適用稅率計(jì)稅銷售額"中填報(bào),應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅,填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》

山東國稅:

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

營改增前,企業(yè)收到預(yù)收款后,開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù),作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證.該收據(jù)統(tǒng)一編號(hào),管理上類似于發(fā)票,購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù).

營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),向購房者開具增值稅普通發(fā)票,待正式交易完成時(shí),對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票.

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣(市、區(qū))預(yù)繳稅款問題:

目前出臺(tái)的營改增政策中,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,并未進(jìn)行相關(guān)規(guī)定.

本著不影響現(xiàn)有財(cái)政利益格局的原則,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記,獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款;對(duì)于未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的,參照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理,在不動(dòng)產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳,在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào),并自行開具發(fā)票,對(duì)于不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開.

浙江國稅:

營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理,我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),向購房者開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù),待不動(dòng)產(chǎn)移交時(shí),對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票.

青島國稅:

按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.2016年5月1日以后,為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),向購房者開具增值稅普通發(fā)票,待正式交易完成時(shí),對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,收回原發(fā)票,同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票.

江西國稅:

省國稅局和省地稅協(xié)商明確,2016年5月1日后,我省房地產(chǎn)業(yè)可暫時(shí)沿用地稅"兩業(yè)"管理系統(tǒng)開具收款收據(jù)和錄入相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù),但不得開具增值稅發(fā)票.采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向項(xiàng)目所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.

江蘇國稅:

原營業(yè)稅管理模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取定金、首付環(huán)節(jié)先行開具專門的預(yù)收款發(fā)票,等交房尾款收齊后換開統(tǒng)一的房地產(chǎn)銷售發(fā)票.營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)如何開票、征稅?

江蘇省稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理建議:在總局進(jìn)一步明確前,暫按下列方式處理:

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn),收取定金等預(yù)收款時(shí),可以開具增值稅普通發(fā)票,開具增值稅普通發(fā)票時(shí),稅率欄填"0",同時(shí)在發(fā)票備注欄注明"房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)".

2.按照上述要求開具發(fā)票的,開具發(fā)票視同收據(jù),開具發(fā)票時(shí)間不作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,申報(bào)當(dāng)期稅款時(shí)不需反映該項(xiàng)收入.

3.收取的預(yù)收款應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅,僅需填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》即可.

(注意:以上規(guī)定主要適用江蘇地區(qū),對(duì)其他地區(qū)納稅人,僅供參考.)

河南國稅:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí),先向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預(yù)征率,并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款,待正式交易完成時(shí),對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時(shí)開具全額增值稅發(fā)票,按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款.

北京國稅:

1、營改增后,小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,預(yù)繳和申報(bào)都怎么操作?

答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限,按照3%的預(yù)征率向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

2.營改增后,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,預(yù)繳和申報(bào)都怎么操作?

答:一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期,按照3%的預(yù)征率向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

前海國稅:

1關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注"預(yù)收款".開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款,待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅.預(yù)收款不通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn),將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回.

2關(guān)于"已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票"問題

"納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票,2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票".開具普通發(fā)票時(shí)暫選擇"零稅率",同時(shí)將繳納營業(yè)稅時(shí)開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳?在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注"已繳納營業(yè)稅"字樣.對(duì)適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票,不再征收增值稅,也不通過申報(bào)表體現(xiàn).

3關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅,正式銷售時(shí)增值稅發(fā)票開具問題

不動(dòng)產(chǎn)已部分繳納營業(yè)稅,此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進(jìn)行開票.首先,錄入含稅銷售額,然后錄入扣除額.此處"扣除額"=該套房產(chǎn)已繳納營業(yè)稅金額/5%,系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額,備注欄自動(dòng)打印"差額征稅"字樣.填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表時(shí),已征收營業(yè)稅對(duì)應(yīng)的收入暫不通過申報(bào)表體現(xiàn).

4關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付、按揭和尾款)和全款.　誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款.

5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用,包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、土地出讓金延期支付利息等.

目前,符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金,扣除憑證為省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù).

6房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)發(fā)票開具注意事項(xiàng)

購買方信息:名稱、地址電話,需填寫齊全.(專用發(fā)票還需填購買方納稅識(shí)別號(hào)、開戶行及賬號(hào))

商品信息:"貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱"欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼,規(guī)格型號(hào)欄"空"、"單位"欄填寫 "平方米",數(shù)量、單價(jià)、金額、稅率、稅額.備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址.

銷貨方信息:納稅人名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào).

備注欄:屬差額征稅的備注欄自動(dòng)打印"差額征稅"字樣,填寫不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址.收款人、復(fù)核、開票人需填寫齊全.

嵊州國稅:

房地產(chǎn)企業(yè)開票過渡期操作(暫定)

1、預(yù)收款開票問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),開具普通發(fā)票或其收據(jù),因收據(jù)部分銀行和公積金中心并不認(rèn)可,建議用普通發(fā)票.

開預(yù)售發(fā)票:適用稅率11%或征收率5%開具普通發(fā)票.申報(bào)時(shí)選擇此張發(fā)票不導(dǎo)入.

開正式發(fā)票:待交房時(shí)紅沖預(yù)收款發(fā)票,開具全額的增值稅發(fā)票.申報(bào)時(shí)選擇紅沖發(fā)票不導(dǎo)入.

2、過渡期開票問題

情況一、營業(yè)稅時(shí)已預(yù)繳開票(100W),營改增后結(jié)算,房價(jià)大于或等于原地稅預(yù)繳(120W、100W)

開具增值稅紅字普通發(fā)票(-100W),開具增值稅全款正數(shù)發(fā)票(120W\100W).(一正一負(fù)沖平,大于部分繳納增值稅)

情況二、營業(yè)稅時(shí)已預(yù)繳開票(100W),營改增后結(jié)算,房價(jià)小于或等于原地稅預(yù)繳(80W)(面積變小,退面積差價(jià))

開具增值稅紅字普通發(fā)票(-100W),開具實(shí)際價(jià)款的正數(shù)發(fā)票(80W),差額部分涉及退稅,憑發(fā)票去地稅退稅.申報(bào)時(shí)兩張發(fā)票都選擇不導(dǎo)入.

情況三、地稅已申報(bào)銷售,發(fā)票未開

根據(jù)23號(hào)公告,納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票,5月1日后需要補(bǔ)開發(fā)票的,可于2016.12.31前開具增值稅普通發(fā)票.按適用稅率或征收率補(bǔ)開,價(jià)稅合計(jì)與營業(yè)稅相符.申報(bào)時(shí)選擇此張補(bǔ)開發(fā)票不導(dǎo)入.

注:文件未明確前,統(tǒng)一按以上方法操作.待文件明確后,按文件操作.

附圖:

預(yù)售開票模板

售房發(fā)票開具模板

用國稅發(fā)票沖地稅預(yù)售發(fā)票紅字開具模板