土地增值稅節(jié)稅籌劃方法?
(一)利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》)第8條的規(guī)定,有下列情形之一的,免征土地增值稅:
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。
(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第7條的規(guī)定,土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點(diǎn)上,可以通過適當(dāng)控制出售價格而避免繳納土地增值稅。
(二)利息支付過程中的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款,其中涉及利息的支出,關(guān)于利息支出的扣除,我國稅法規(guī)定了一些限制!吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定:“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
(三)代收費(fèi)用處理過程中的納稅籌劃
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中,而是在房價之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。
(四)通過增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一,而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征,企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,從而享受免稅待遇。
(五)利用土地增值稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃
我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件,通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。
(六)通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅,而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率,即房地產(chǎn)的增值率越高,所適用的稅率也越高,因此,可以從簡單裝修上做文章,將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算,這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
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