江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導師團執(zhí)業(yè)問題解答[十三]

 

江蘇省資產(chǎn)評估協(xié)會         2025-5-16

 

　　以下問題解答系根據(jù)江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導師團日常開展業(yè)務(wù)指導和技術(shù)幫扶中，針對大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業(yè)技術(shù)導師個人意見，供會員執(zhí)業(yè)參考，不應(yīng)被視為對相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則的解讀，不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項目實際情況進行的職業(yè)判斷。

 

　　背景：被評估單位A公司系某國企B公司與民企合資組建的物業(yè)管理公司，主營業(yè)務(wù)為某工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營與出租，收取租金和物業(yè)費。該工業(yè)產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)建成18年，已領(lǐng)取國有土地使用證但未辦理房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)登記證。

 

　　土地證主要證載信息：宗地面積為4萬平米、土地權(quán)利性質(zhì)為出讓用地、土地用途為工業(yè)用地、證載登記權(quán)利人為國企B公司(當時A公司作為國有獨資公司，該不動產(chǎn)系根據(jù)國資部門劃轉(zhuǎn)文件從國企B公司無償劃轉(zhuǎn)取得，但是至今尚未完成變更登記手續(xù))。工業(yè)產(chǎn)業(yè)園未辦理房屋所有權(quán)證的主要原因是B公司建造工業(yè)產(chǎn)業(yè)園時超建了2萬平米�，F(xiàn)在A公司的民營股東要退出，委托評估公司對A公司的股東全部權(quán)益進行評估。資產(chǎn)評估師擬采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值，對于A公司的核心資產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的房屋及土地使用權(quán)分別采用收益法和成本法兩種方法進行評估。

 

　　問題：本案例中關(guān)于A公司不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)瑕疵主要有以下三方面的疑問：

 

　　問題一：A公司無償取得土地使用權(quán)，但并未完成不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，該不動產(chǎn)權(quán)屬是否存在瑕疵?

 

　　問題二：不動產(chǎn)證登記手續(xù)未完成(B公司轉(zhuǎn)A公司)是否存在產(chǎn)權(quán)瑕疵?評估時應(yīng)當重點關(guān)注哪些事項?

 

　　問題三：不符合初始登記條件的超建部分房屋是否存在產(chǎn)權(quán)瑕疵?應(yīng)如何對其價值進行合理評估?

 

　　解析：

 

　　1.關(guān)于問題一

 

　　根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2005〕239號)相關(guān)規(guī)定，國有產(chǎn)權(quán)在滿足一定程序和條件之下可以在政府機構(gòu)、事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有獨資公司之間無償劃轉(zhuǎn)。資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)時A公司和B公司均為國有獨資公司，民企參股是之后的事，劃入方和劃出方身份背景應(yīng)無瑕疵，因此，正常通過劃轉(zhuǎn)無償取得的土地使用權(quán)，在完成產(chǎn)權(quán)變更登記后，證載權(quán)利人為劃入方時是沒有瑕疵的。但是本案資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉及的土地使用權(quán)和房屋建筑物均未完成產(chǎn)權(quán)變更登記，因此，A公司通過劃轉(zhuǎn)方式所擁有的土地使用權(quán)和房屋建筑物是存在產(chǎn)權(quán)瑕疵的。

 

　　2.關(guān)于問題二

 

　　在中國法律框架下，房屋產(chǎn)權(quán)的變更需要同時滿足協(xié)議轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)證變更(不動產(chǎn)登記)兩個環(huán)節(jié)，但是根據(jù)《中華人民共和國民法典》第216條“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，最終決定產(chǎn)權(quán)歸屬的以不動產(chǎn)登記為準。

 

　　案例中不動產(chǎn)證變更登記手續(xù)尚未完成，物權(quán)并未實質(zhì)轉(zhuǎn)移，存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。除了正常不動產(chǎn)評估程序外，評估實務(wù)中需要注意以下問題：

 

　　(1)因不動產(chǎn)變更手續(xù)尚未完成，故需要了解該無償劃轉(zhuǎn)尚未完成哪些必要的審批和手續(xù);同時根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》第六條“資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，收集相關(guān)的權(quán)屬證明文件，對于沒有權(quán)屬證明文件的不動產(chǎn)應(yīng)當要求委托人或者其他相關(guān)當事人對其權(quán)屬做出承諾或說明”，評估人員應(yīng)要求公司A和公司B對于權(quán)屬問題作進一步的承諾和說明，評估人員經(jīng)過核查驗證后在評估報告中充分披露。

 

　　(2)即使是企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)合法劃轉(zhuǎn)，仍需關(guān)注該劃轉(zhuǎn)行為是否存在欠繳稅費以及滯納金的情形。評估人員需進一步咨詢稅務(wù)部門的意見，結(jié)合劃轉(zhuǎn)文件中關(guān)于稅費的約定和當?shù)氐亩悇?wù)政策計算出稅費及滯納金并在評估中考慮。如因客觀條件確實無法計算，則報告中需披露相關(guān)風險，并提醒報告使用者予以關(guān)注。

 

　　3.關(guān)于問題三

 

　　不符合初始登記條件的超建部分房屋存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。評估中應(yīng)關(guān)注：

 

　　(1)評估人員需結(jié)合當?shù)卣�策對超建部分房產(chǎn)作出合理性分析判斷。

 

　　通過訪談及對歷史資料的查詢，核查超建的原因。是否因歷史政策調(diào)整(如規(guī)劃變更)、技術(shù)誤差或主觀違規(guī)，判斷補辦手續(xù)的可能性。

 

　　判斷超建房屋對企業(yè)的法律影響。確認超建部分是否構(gòu)成“違法建筑”，短期內(nèi)是否面臨罰款、拆除或限制交易風險的可能性，必要時可以要求企業(yè)咨詢當?shù)匾?guī)劃、城市管理等相關(guān)部門。

 

　　評估中應(yīng)依照當?shù)卣�策�?guī)定進行相應(yīng)處理。部分地區(qū)對歷史遺留超建允許通過補繳土地出讓金或罰款后予以合法化，并出臺了地方法規(guī)條例，評估人員需根據(jù)文件規(guī)定計算補辦出讓成本并考慮其對資產(chǎn)價值的影響。

 

　　(2)評估人員對超建房屋進行評估時應(yīng)考慮的事項。

 

　　①收益法評估

 

　　情形1：若超建部分實際出租且無近期受到處罰的風險，可按現(xiàn)狀采用收益法評估，但需在報告中披露相關(guān)風險，并提示若未來需補繳費用或拆除，可能導致收益法結(jié)果下降。

 

　　情形2：若評估師判斷未來短時間內(nèi)存在較高處罰風險，則超建房屋未來持續(xù)使用存在重大不確定性，需重新考慮其收益能力及可能存在的拆除成本。

 

　　情形3：若超建部分房屋于現(xiàn)場評估時已經(jīng)被相關(guān)部門認定為違法建筑，則超建部分不僅不應(yīng)納入評估范圍，還要考慮強制拆除的風險，并計算相關(guān)損失(罰款、拆除成本等)。

 

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　　合法建筑部分按重置成本評估(無證建筑不考慮辦證繳納的各項行政事業(yè)規(guī)費);超建部分若無法合法化并面臨較高的拆除風險，可視具體情況按“臨時建筑”或“違章建筑”評估。

 

　　若可能通過補辦手續(xù)完善產(chǎn)權(quán)，則需預(yù)估補繳土地出讓金、罰款、稅費、滯納金等，評估中可將其作為負債考慮;若無法預(yù)估，則應(yīng)在評估報告中披露，提醒報告使用者關(guān)注。

 

　　最后，由于本次評估目的系民企退出，評估中還需要考慮民企當年增資時A公司的資產(chǎn)評估情況，本著公平、公正的原則，結(jié)合政策變化情況，判斷是否遵循前后處理方式一致的原則。

 

　　執(zhí)筆人：萬隆永鼎陳淳

 

　　審核人：金證評估徐曉斌、天健華辰陳小兵、北方亞事李德沁、中聯(lián)評估岳修奎